あらかじめ当記事は、
移住をおぼろげに考えている方でまるで急いでいないけれど国内の特定の都市に住みたい夢があり、安くマンションを買いたくてキャッシュをお持ちの方という非常に狭い対象です。
最近は移住したい複数都市の中古マンションを日夜ネットで探し回っている。
本気でなく市場調査を兼ねた暇つぶしだ。
しかし万が一にもコスパがよく貸しても利回りが出そうな場所なら手付けで押さえて自宅をリフォームして売却して移ってもいいかなと考えている。
今住んでいるマンションがファミリータイプで広さを持て余しているくらいなのでフローリングワンルームか1LDKで50平米前後を所望だ。
遮音性はコンクリ厚15cm、L-40以下、スラブ厚20cmがいいが資料請求しないとわからない。
そして立地は今以上にいいところで且つ大通りから外れているのが条件だ。
費用面では住んでいるマンションと入れ替えて赤字にならないこと。
結論から言えばそんな都合のいい物件は見当たらない。
昔なら１日探せば見つかった気がするけど最近は思った以上に売り手市場なのか？
それとも買い手がネットなどで学習して目が肥えていい物件はさっさと売れて少ないのかも。
探すなら東京五輪後の方がいいのかもと思ったりもする。
おっ格安だ！とチェックしてみると築年数が二つ前の旧耐震だったり地図で見るとクルマがないと話にならない住所や川の氾濫が怪しそうだったりして物件情報をそっと閉じる
しかしとある種類の物件で飛びつきたくなる割安なものをちらほら見つける。
これ買えたら引っ越していいなと思う条件だ。
それは投資のオーナーチェンジ物件だ。
もちろん投資物件なので購入しても住めないので諦める。
現オーナーとは別の第三者が住んでおりオーナー交代しても出て行けとはいえないので当然住めない。
でも探すと自分が住むための物件として魅力を感じるのは投資物件側にある。
それもそのはずで投資物件は土地や建物の資産価値で売値を算出しているわけではない。
家賃収入から管理費や積立金などの諸経費を差し引いた利回りや稼働率から売値を決めているから土地や建物や築年数は売値にあまり影響しない。
逆に築年数が深くて資産価値が低くてこんな高い価格で買えるか！という物件でもしっかりメンテされて例えば若い層が喜んで入居するような立地で不動産の平均的な利回りさえ出たら投資物件として成り立ってしまう。
これが目的が違うオーナーチェンジ市場と実需市場のギャップという。
オーナーチェンジ市場が投資物件の売買で、実需市場は買主が住むための取引だ。
だからオーナーチェンジ市場の相場で買って利回りを得て住人が出て行ったら実需市場でギャップによる売却益を得る投資方法も存在する。
今回は投資ではなく移住のための中古マンション購入なので当てはめてみると、
まずは移住するための中古マンションをオーナーチェンジ市場から見つけて購入する。
住人がいるので当面は支払った金額は投資だと考えて現在の場所でそのまま暮らす。
自分が昔保有していたアパートは表面利回り8%で実質6%前後だったかな。
今もそんな利回りに設定している販売価格だろう。
もし1000万円で買ったら税引実質利回り6%なら毎年60万円が収入になる。
マンションの専属仲介業者を引き継いだら次の入居者の仲介不要を伝える。
そして出ていけば念願の移住ができる。
心情的に面白いのが一般的には投資物件のオーナーは賃貸人(店子)が出ていかないことを祈っている。
空き部屋になるとその間収入が無くなるので当然だ。
特に1部屋だけのマンションで住人が出ていかれてしまうと稼働率がゼロになるので厳しい。
だから不動産投資は複数軒買ったりアパートを棟で作って貸して空き部屋になるリスクを分散する。
しかし移住待ち物件なら自分が住みたくて買ったわけなので早く出ていってくれた方が嬉しい。
出ていかなくても毎年お金がチャリンと入ってくる。
精神的にどちらでもOKというのは最強の投資でもある。
ある程度資金をキャッシュで抱えていて移住したい先の投資マンションを何軒か購入して早く出ていった物件に住んで残りは出ていくまで投資物件として保有してまた出ていったら一旦自分で住んでみて住んでいる目線で使いやすくリフォームして実需市場に流してを繰り返し一儲けもできるかも。
人口減少で不動産の長期保有はババを掴むことにもなりかねないので売り抜けは大切だ。
但し購入時は投資物件なのでいくら後に住むといっても住宅ローンは組めないし投資ローンは年収など審査が厳しいのでいつもニコニコ現金払いが前提だ。
不動産で生活している人なら知っているであろう手口だが賃借人がいつ出ていくか分からないので収益予測が立てにくく実際にやってる人は少ない気がする。
だから参入者が少なく思った以上にギャップがあり盲点ではないだろうか？
特に自分が移住したいマンションならどう転んでも自分で住めばいい。
問題なのは買ったマンションの賃借人がいつ迄居続けるかわからない点だが、住人が借りる時に賃借契約書を交わすのでオーナーは住人のプロフィールは知っている。
例えば大学2年が入っている物件ならあと2年ちょっとで出て行くかもと推測できる。
以前アパート経営をしていて専属仲介任せてた大手不動産管理業者はその物件に女子大生ばかり入居させてみんな卒業で入れ替わっていた。
これが彼らのやり口だと思うが頻繁に入れ替えればオーナー側からクリーニングやら備品の整備で金が取れる。
そして入れ替え費用がかからずお得ですよ〜とサブスクのメンテナンサポートに加入させると今度はコストをかけないよう出ていかなそうな住人を入れる作戦だ。
それでもすぐに次を決めて稼働率が高かったのは大手仲介業者の為せる技だろう。
これは名古屋のアパート物件で東京だと卒業してマンションから近い就職先ならそのまま住み続ける可能性もあるのでそのあたりは運次第だ。
お爺さんお婆さんや自分のようなオッサンひとり身が住んでいると亡くなるまで居座る可能性もあるのでその手の物件は移住用としては地雷だ。
移住できないまま投資物件になっちゃって別の物件見つけて引っ越した途端に空き部屋になるという間の悪いリスクも想定しておかないといけない。
個人情報を確認するのは建前ではNGだろうがもし自分なら買う時の交渉で投資じゃなくて住みたいので出て行くか知りたいので住人は大学生？若い人？とこっそり聞いてみる。
移住をおぼろげに考えている人でそれほど急いでいないけれどあそこに住みたい夢がありとにかく安く買いたいならこんな手も使えそうという思いつきで紹介させていただいた。
かなり運次第な買い方であり、もちろん皆様投資は全て自己責任で。
条件が特殊すぎる話題でm(_ _)m
加筆
あとコメントをいただきましたが一定のマンション売買の知識を前提に書いてしまっていますので本気で検討されるのでしたらネットや書籍で知識を得てからやりましょう。
マンション投資は罠が多いのでw